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En un encuentro en el Palacio Municipal encabezado por el intendente Javkin, avanzamos en la rúbrica de un documento que permite establecer criterios para identificar con facilidad los gastos habituales de los no habituales dentro de las expensas ordinarias. . Autoridades de nuestra Cámara, firmaron hoy un convenio con la Municipalidad de Rosario y el Colegio de Corredores Inmobiliarios (COCIR) para brindar herramientas a los inquilinos en el marco de un contrato de alquiler y establecer parámetros unificados para la liquidación de expensas a cargo de propietario y de inquilinos. . “Trabajamos en conjunto en un listado para establecer parámetros de distinción entre lo que son los gastos comunes ordinarios habituales (a cargo del locatario) y gastos comunes ordinarios no habituales o extraordinarios (a cargo del locador)”, señaló nuestro presidente, Adolfo Jäger.El acuerdo -que se puede ver más abajo- también señala que las partes se comprometen a coordinar con el Centro de Asesoramiento Social en Alquileres (Casa), que depende del Servicio Público de la Vivienda y Hábitat, las acciones necesarias que permitan las buenas prácticas profesionales y conocimiento de los derechos de las partes vinculadas a los contratos de alquiler en la ciudad de Rosario. . “Nos comprometimos a canalizar y gestionar toda denuncia y notificarla al Centro de Asesoramiento Social en Alquileres”, amplió Jäger. En este sentido, desde la entidad explicaron que el tema pasa particularmente con las modificaciones que introduce el Código Civil y Comercial y la ley de alquileres, respecto de las expensas comunes, ordinarias y extraordinarias, y el concepto de gastos extraordinarios que trajo la reciente modificada Ley de Alquileres “Sin lugar a dudas este convenio de cooperación y trabajo conjunto con la Municipalidad de Rosario y el Colegio de Corredores Inmobiliarios es un avance significativo y va a redundar en buenas prácticas profesionales y en expensas claras”, manifestó el titular de nuestra Cámara, y sostuvo que “el próximo paso para mejorar el control y jerarquizar la actividad es la creación de un colegio profesional de administradores de consorcios”. . EXPENSAS ORDINARIAS HABITUALES: *Abono por limpieza de espacios comunes del edificio y de servicio de seguridad física y/o electrónica. *Sueldos (mensuales, aguinaldos, vacaciones, etc) y cargas sociales y sindicales del personal en relación de dependencia del consorcio (si lo hubiere). Provisión de los elementos de trabajo (productos de limpieza, uniformes, etc). Gastos por reemplazos del personal por vacaciones, enfermedad y/o accidente, etc. *Abonos por servicios de mantenimiento del edificio: de ascensores, de bombas de agua, de portón de cochera y montacargas, de desinfección, de piscina, etc. *Gastos administrativos y operativos: honorarios del administrador, gastos bancarios y de cobranza, gastos de impresión y reparto de papelería a distribuir en el edificio, gastos de utilización de sistema de liquidación y comunicacional del consorcio, etc. *Seguros del consorcio. *Servicios devengados sobre el edificio: servicio eléctrico (EPE), gas de red (Litoral Gas) y provisión de agua corriente (Aguas Santafesinas). *Tasas e impuestos devengados sobre el edificio: impuesto inmobiliario siempre será a cargo del LOCADOR, TGI será un 50% a cargo del LOCADOR y 50% a cargo del LOCATARIO. *Limpieza de tanques de agua y cisterna. *Recarga de matafuegos. *En general, el mantenimiento para la conservación ordinaria y razonable de las instalaciones del edificio, por deterioros acaecidos por el uso y goce normal del inmueble, cambio de luces y arreglos eléctricos menores, arreglos de cerraduras, arreglos de ascensores ante eventuales roturas, reparación general de deterioros menores acaecidos por el uso ordinario del inmueble, etc. . EXPENSAS ORDINARIAS NO HABITUALES: Cualquier acto de conservación de partes comunes que exceda el normal mantenimiento de las instalaciones en tanto y en cuanto sea necesario para la conservación de los bienes comunes del edificio. Tales actos de conservación son ejecutados por el administrador en su deber de velar por la conservación del edificio (no requiere autorización de los consorcistas). Por ejemplo: *Las reparaciones de unidades dañadas por roturas de caños, cuando se dañan por su antigüedad o mala calidad de los materiales. *Mantenimiento efectuado en medianeras laterales y loza de la terraza del edificio. *Readecuación del servicio de provisión de gas, ante un corte del servicio. *Readecuación integral del tablero eléctrico del edificio. *Cambio y/o sustitución de calderas de calefacción y termotanques de provisión de agua caliente. *Cambio de cerraduras manuales por sistema de ingreso electrónico e instalación de sistemas de seguridad y videovigilancia. *Indemnizaciones y gastos judiciales por despido del personal en relación de dependencia del consorcio. *En general, los fondos de reserva y fondos de provisión con fines específicos (por ejemplo, para ejecución de obras). *En general, aquellas obras que dan un mayor valor al inmueble en su conjunto, porque moderniza lo ya existente o bien agrega algo nuevo que antes no estaba. . De la firma del convenio participaron el intendente Pablo Javkin, el presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la provincia sede Rosario (Cocir), Andrés Gariboldi, y el titular de la Cámara de la Propiedad Horizontal de la Provincia de Santa Fe 2da Circunscripción (CPH), Adolfo Jäger.
-Una propiedad está en precio cuando la percepción de calidad constructiva, antigüedad, ubicación, amenities, terminaciones están comparativamente a un valor homogéneo con los comparables de la zona -La ubicación es uno de los factores más importantes. Si a eso le sumamos que está en excelente estado,tiene muy buena luz, y el edificio está muy bien, esa vivienda se puede decir que está en precio de mercado -Algunos puntos a tener en cuenta para pedir un descuento: problemas de calidad, el estado de premura para la venta del vendedor y averiguar la necesidad que tenga para reinvertir o utilizar el dinero de la venta -Para llegar a ese valor adecuado, primero se hacen las tasaciones por comparables en la zona y propiedades similares. -Tiene que estar dentro de un rango de un 10% o un 15% de los valores de referencia. Si no hay inmuebles similares, se hacen tasaciones por metro cuadrado de construcción, y el valor depende de la calidad constructiva como del valor de la tierra -La ubicación no es un tema menor, también hay que considerar los amenities que incluye el inmueble. En caso de propiedades usadas, es importante verificar el estado del edificio y el valor de las expensas, una manera de comprobar cómo funcionan el consorcio y su administración -Algunos puntos a tener en cuenta para pedir un descuento: problemas de calidad, el estado de premura para la venta del vendedor y averiguar la necesidad que tenga para reinvertir o utilizar el dinero de la venta -Un inmueble con un precio llamativamente bajo, merece ser evaluado exhaustivamente para ver si es realmente una oportunidad, que en este mercado han comenzado a aparecer. En general son propiedades que necesitan refacción, por lo tanto hay que presupuestar el costo que requeriría hacerlo
-Asegúrate que la persona que te ofrece el inmueble sea un Corredor Inmobiliario Matriculado. -Lee detenidamente el contrato antes de firmarlo, y fíjate especialmente en las condiciones, los servicios que te ofrecen, el precio y la duración del mismo. -Solicita un detalle claro de los gastos correspondientes al contratar. -Es aconsejable pedir una copia del contrato con anticipación, para poder analizarlo con atención antes de ir a firmarlo. -Pedí que hagan un Inventario de la Propiedad, y realiza un descargo apenes ingreses de los defectos o detalles que encuentres dentro del inmueble locado. -Es importante que al firmar el contrato conozcas el “Reglamento de Copropiedad y Convivencia del Edificio” en caso que el inmueble alquilado esté bajo el Régimen de Propiedad Horizontal. -Verifica el Sellado correspondiente al contrato firmado, realizado por el Corredor Matriculado, como Agente de Retención. -Informa un correo electrónico de tu propiedad para las comunicaciones inherentes al alquiler. -Solicita los datos bancarios para efectivizar los pagos mensuales.
La llegada del Hampton by Hilton al centro rosarino se consolida como una oportunidad vanguardista dentro de la región. El mundo de la inversión es amplio y diverso pero sin dudas, los bienes inmuebles siempre han sido una gran opción para depositar los ahorros debido a su estabilidad y continua alza. Y esta opción se vuelve todavía más seductora en contextos de crisis. Dentro de los inmuebles, se encuentran los condo- hoteles que surgieron como una opción muy atractiva a nivel mundial, no solamente por la seguridad que brinda el ladrillo sino por la rentabilidad que le devuelve al inversor. El condo-hotel Hampton by Hilton se emplazará en la manzana comprendida entre las calles Santa Fe, España, San Lorenzo y Presidente Roca, con accesos por estas dos últimas y el proyecto además ofrece una torre de departamentos de 23 pisos, espacios comerciales, oficinas y parking subterráneo. ¿Cómo funciona?: En este esquema de hotel las habitaciones pertenecen a inversores individuales, enteras o incluso en fracciones. Se estructura jurídicamente a través de un fideicomiso a 30 años con el doble objeto: primero construir el hotel y posteriormente gerenciarlo, distribuyendo las utilidades del negocio hotelero entre los inversores participantes. El complejo de usos mixtos también tiene a la venta los departamentos desarrollados en torre con uno a tres dormitorios, entre 46 m2 y 135 m2, con amenities de primer nivel en su terraza del piso 23. La seguridad del ladrillo con rentabilidad hotelera superior: Esta alternativa ofrece una rentabilidad proyectada tres veces mayor a la del “ladrillo” tradicional, manteniendo la infalible seguridad del rubro y la oportunidad de capitalización, pero sumando una rentabilidad superior a la inmobiliaria estándar. Esto se logra mediante la rentabilidad proyectada durante la explotación hotelera: mientras que el alquiler de un departamento de un dormitorio ronda los $15.000 mensuales, el inversor compra con el mismo monto una habitación de hotel que prevé una renta en torno a los $50.000 mensuales. Para invertir en el proyecto, cuyos valores son 100% en pesos, podés optar por alternativas de financiamiento de hasta 36 cuotas. Al ser un proyecto en pozo, los inversores se están beneficiando de la baja de costos de construcción medidos en dólares. La propuesta económica del “Hilton rosarino” hoy cotiza en pozo a partir de $ 2.850.000 por un cuarto de habitación, media habitación por $ 5.590.000 o una habitación entera en torno a los 11 millones de pesos. Además, quien abone de contado en cualquiera de éstas opciones, podrá percibir una renta espera durante todo el proceso de construcción que rondará los 36 meses. Dentro de la gama de alternativas ofrecidas por Grammático Servicios Inmobiliarios existe incluso una habitación del hotel que se comercializa con la modalidad “crowdfunding” por lo que es posible entrar al negocio a partir de los $ 602.000. No pierdas ésta oportunidad. Contactanos y un asesor ampliará información y modalidades del proyecto.
En qué estado está la propiedad? Razón: descubrí si la propiedad está lista para mudarse o si necesita alguna refacción - Cómo arreglamos eso? Razón: el corredor puede recomendar una posible solución ó a un experto para solucionar el tema - Que refaccionarías primero? Razón: esto te ayuda a priorizar los arreglos antes de la mudanza
La subdivisión como tarea permite dividir un terreno o lote. En un contexto de auge de compra de terrenos, este tipo de práctica puede aplicarse por ejemplo para ponerle fin a un condominio o poder construir dos casas en un único terreno de grandes dimensiones. Un caso muy frecuente para clarificar el caso es lo que sucede cuando hijos o nietos construyen sobre el terreno de un familiar. Nuevamente, si no se tienen en cuenta las reglamentaciones pertinentes, lo que sucede es que lo construído sigue siendo propiedad de quien es dueño del terreno. ¿En qué casos se puede aplicar la subdivisión? Hay dos casos en los que generalmente puede aplicarse la subdivisión. En primer lugar, según ejemplifica, cuando un terreno se encuentra a nombre de dos personas, ya sea porque son hermanos que heredaron la tierra o porque hubo una compra conjunta. En ese caso, la subdivisión transforma el único terreno en otros dos o más. “Cada uno de los propietarios se puede adjudicar un lote y así tener un título de propiedad”, detalla. El otro caso que analiza tiene que ver con aquella persona que tiene un terreno y decide dividirlo en lotes para poder ponerlos a la venta. ¿Qué es necesario para la subdivisión? El escribano explica que se trata de dos etapas fundamentales que duran entre medio año y 10 meses. Por un lado, la que corresponde a la tarea de la agrimensura legal: “Un agrimensor procederá a la medición del terreno y la confección del plano de subdivisión, siempre teniendo en cuenta las normativas provinciales y municipales sobre medidas mínimas de frente y de tierra, que deben cumplir cada uno de los lotes a crearse”, cuenta y agrega que ese plano se tiene que registrar y aprobar. Esta parte del procedimiento puede demorar entre seis y ocho meses y los costos se calculan a partir de los metros cuadrados y la valuación fiscal. “Arranca en un piso mínimo de $100.000 actualmente, según informan del Estudio de Agrimensores Colombo Matrícula CPA 1136 distrito 8°-Morón”, resalta el experto. Después de la aprobación, la segunda etapa es la notarial. El escribano con el plano aprobado realiza la escritura de división parcelaria y la envía para poder inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad Inmueble. Esto puede demorar entre dos y tres meses. “Los costos de la escritura de subdivisión serán de unos $40.000 aproximadamente en gastos (certificados del registro, certificado municipal, etc.), y los honorarios del escribano se meritan en cuanto al trabajo y extensión del mismo”, dice. A su vez aclara que, por Arancel Notarial, el mínimo hoy es de $40.000 más el 0,50% del valor del terreno a subdividirse. Troisi menciona que una vez finalizado el proceso de la escritura se pueden comenzar a ejecutar otros negocios como, por ejemplo, la escritura de venta de uno de los lotes. También cuenta que se puede hipotecar, donar o, incluso, los dueños originales pueden hacerse adjudicaciones de los lotes que se crearon. En ese caso, los costos varían según la operación que se realice. Acerca del proceso, el escribano sostiene que lo importante es que posibilita obtener un título de propiedad individual por cada terreno y, en ese sentido, disponer jurídicamente de él para lo que desee.